{"id":27385,"date":"2026-07-29T10:31:38","date_gmt":"2026-07-29T13:31:38","guid":{"rendered":"https:\/\/infinitoradio.com\/?p=27385"},"modified":"2026-07-29T10:31:38","modified_gmt":"2026-07-29T13:31:38","slug":"barrio-por-barrio-de-cuanto-es-la-diferencia-de-precio-entre-un-departamento-nuevo-y-uno-usado","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/infinitoradio.com\/?p=27385","title":{"rendered":"Barrio por barrio: de cu\u00e1nto es la diferencia de precio entre un departamento nuevo y uno usado"},"content":{"rendered":"

El mercado inmobiliario atraviesa un momento fr\u00edo<\/b>. En junio se firmaron 5990 escrituras de compraventa, un 3,96% m\u00e1s que las 5762 registradas en el mismo mes del a\u00f1o pasado y un 10,2% por encima de mayo<\/b>. Con estos n\u00fameros, el primer semestre de 2026 cerr\u00f3 pr\u00e1cticamente igual que el mismo per\u00edodo de 2025.<\/p>\n

La situaci\u00f3n es diferente para el cr\u00e9dito hipotecario<\/b>, que todav\u00eda se encuentra lejos de los niveles alcanzados en la nueva etapa de los UVA<\/b>. En el sexto mes del a\u00f1o se formalizaron 765 escrituras con hipoteca: un 30,32% m\u00e1s que en mayo, cuando se registraron 587, pero un 37,1% menos que las 1216 operaciones hipotecarias concretadas en el mismo mes de 2025<\/b>.<\/p>\n

Por su parte, los desarrolladores enfrentan un panorama a\u00fan m\u00e1s complejo. La construcci\u00f3n fue el sector con peor desempe\u00f1o entre el cuarto trimestre de 2023 y el tercero de 2025: sufri\u00f3 una ca\u00edda acumulada del 11%<\/b>. A esto se suma que, si bien el ritmo de aumentos de los costos de construcci\u00f3n comenz\u00f3 a desacelerarse en los \u00faltimos meses, todav\u00eda sigue por encima del valor de venta de las propiedades<\/b>, lo que reduce los m\u00e1rgenes de rentabilidad de los desarrolladores.<\/p>\n

\"La<\/p>\n

En este contexto, la comparaci\u00f3n entre el precio de venta de departamentos usados y a estrenar empieza a cobrar relevancia. Una propiedad usada en la Ciudad de Buenos Aires es, en promedio, un 32,6% m\u00e1s <\/b>barata <\/b><\/a>que una a estrenar<\/b>, seg\u00fan el informe de Zonaprop de junio. Mientras el metro cuadrado de una unidad nueva se ubica en US$2945, el de una usada cotiza en US$2221.<\/p>\n

La diferencia de valor entre ambas tipolog\u00edas es amplia. Pero, lo que realmente llama la atenci\u00f3n surge al analizar barrio por barrio<\/a>: en algunos casos la diferencia de valores incluso supera el 100%.<\/b><\/p>\n

Lionel Scaloni, director t\u00e9cnico de la selecci\u00f3n argentina: as\u00ed es su casa en Espa\u00f1a, su refugio sin lujos<\/a><\/p>\n

\u201cLa brecha se ampli\u00f3 y hoy se encuentra entre los niveles m\u00e1s elevados de los \u00faltimos a\u00f1os<\/b>\u201d, explica Candelaria Robaina, de D\u00b4Aria Propiedades. Hace un a\u00f1o, un departamento a estrenar costaba 28,4% m\u00e1s que uno usado:<\/b> el metro cuadrado nuevo se ubicaba en US$2846 y el usado en US$2216, una diferencia 4,2 puntos porcentuales menor que la actual. Si la comparaci\u00f3n se extiende a cinco a\u00f1os atr\u00e1s, el contraste es todav\u00eda m\u00e1s marcado: la brecha era de apenas 10,8%, casi tres veces inferior a la de hoy.<\/b><\/p>\n

\u00bfLa explicaci\u00f3n? Mientras el aumento del costo de construcci\u00f3n impact\u00f3 de forma directa en el metro a estrenar, las propiedades usadas ajustaron sus precios al alza con mayor lentitud<\/b>, explica Alan Flexer, Gerente Sucursal San Isidro de Inmobiliaria Narvaez. \u201cLa recuperaci\u00f3n de la demanda y el renovado inter\u00e9s por los desarrollos tambi\u00e9n contribuyeron a sostener valores m\u00e1s altos en las unidades nuevas\u201d, agrega.<\/p>\n

Pero el diferencial no responde \u00fanicamente a la antig\u00fcedad. \u201cNo estamos comparando solamente a\u00f1os: estamos comparando dos productos distintos<\/b>\u201d, explica Sebasti\u00e1n Su\u00e1rez, CEO y fundador de FILABE Desarrollos. <\/p>\n

Seg\u00fan detalla, en una unidad nueva tambi\u00e9n se pagan el costo actual de construcci\u00f3n, el valor de la tierra, los honorarios, los impuestos y la financiaci\u00f3n del desarrollo, adem\u00e1s de mejores distribuciones, eficiencia energ\u00e9tica, instalaciones nuevas y menores costos de mantenimiento. En otras palabras, la brecha no representa \u00fanicamente el valor de \u201cestrenar\u201d, sino \u201cla diferencia entre dos generaciones de producto inmobiliario\u201d.<\/b><\/p>\n

En ese contexto, Gabriela Goldszer, Directora de Ocampo Propiedades, se\u00f1ala que la magnitud de la brecha tambi\u00e9n depende de las caracter\u00edsticas de cada barrio. Donde el stock usado es muy antiguo y existen pocos desarrollos nuevos, la poca oferta de metros nuevos genera una diferencia muy marcada respecto a los usados. <\/b>En cambio, en zonas donde las propiedades usadas mantienen buena calidad o la oferta nueva es m\u00e1s abundante, la distancia entre ambos segmentos tiende a reducirse.<\/p>\n

Otro factor que afecta a la brecha es la sobreoferta de departamentos usados. \u201cCuando en la zona hay una sobreoferta de este tipo de unidades se ven obligados a estabilizarse en niveles bajos, sin margen para subir lo que termina ampliando la brecha con los nuevos\u201d, explica Robaina.<\/p>\n

En este contexto, Su\u00e1rez destaca que las unidades nuevas ya cotizan apenas un 2% por debajo de sus m\u00e1ximos hist\u00f3ricos<\/b>, mientras que las usadas todav\u00eda se encuentran cerca de un 19% por debajo <\/b>de esos valores.<\/p>\n

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Los barrios con las brechas m\u00e1s amplias<\/h2>\n

La diferencia entre el precio de una unidad nueva y una usada cambia dr\u00e1sticamente seg\u00fan el barrio.<\/p>\n

Los que presentan la mayor brecha son:<\/p>\n