{"id":22803,"date":"2026-04-15T11:41:28","date_gmt":"2026-04-15T14:41:28","guid":{"rendered":"https:\/\/infinitoradio.com\/?p=22803"},"modified":"2026-04-15T11:41:28","modified_gmt":"2026-04-15T14:41:28","slug":"por-que-el-precio-del-usado-se-convirtio-en-el-nuevo-problema-del-mercado-inmobiliario-tiene-un-atraso-de-casi-el-30","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/infinitoradio.com\/?p=22803","title":{"rendered":"Por qu\u00e9 el precio del usado se convirti\u00f3 en el nuevo problema del mercado inmobiliario: \u201cTiene un atraso de casi el 30%\u201d"},"content":{"rendered":"

\u201cLa gran decepci\u00f3n de estos \u00faltimos dos a\u00f1os es <\/b>el precio de las propiedades usadas<\/b><\/a> <\/b>y para m\u00ed eso determina un poco todos los grandes problemas que est\u00e1 teniendo el sector inmobiliario<\/b>\u201d, sentenci\u00f3 el economista Federico Gonz\u00e1lez Rouco<\/a> durante el Foro de la Construcci\u00f3n Converge, que se realiz\u00f3 en la Bolsa de Comercio de Rosario.<\/p>\n

Las palabras de Gonz\u00e1lez Rouco marcaron el pulso del evento, donde economistas y <\/b>desarrolladores<\/b><\/a> coincidieron en un diagn\u00f3stico claro<\/b>: el sector pudo salir del estancamiento macroecon\u00f3mico, pero ahora enfrenta el desaf\u00edo de normalizar sus precios relativos<\/b> en un escenario de costos en d\u00f3lares<\/b> que no planean retroceder.<\/p>\n

As\u00ed est\u00e1 la tabla de precios de la construcci\u00f3n en abril 2026<\/a><\/p>\n

Pero, \u00bfpor qu\u00e9 esto es as\u00ed? El economista argument\u00f3 que a pesar de los cambios en el contexto pol\u00edtico y econ\u00f3mico, el mercado mantiene problemas estructurales que impiden un despegue definitivo de la actividad<\/b>. <\/p>\n

Es m\u00e1s, \u201cel valor del metro cuadrado usado est\u00e1 atrasado cerca de un 27%<\/b>\u201d, afirm\u00f3 el economista de la consultora Empiria. De acuerdo a sus estimaciones, si se lo compara con variables como el costo de construcci\u00f3n<\/a>, los salarios en d\u00f3lares y otras alternativas de inversi\u00f3n, el precio actual qued\u00f3 rezagado.<\/b><\/p>\n

Ese descalce, explic\u00f3, no es menor,<\/b> sino que tiene efectos directos sobre el funcionamiento del mercado<\/b>: desincentiva la venta porque los propietarios no convalidan precios m\u00e1s bajos; hay menos operaciones porque se frena la rotaci\u00f3n de propiedades; impacta en el desarrollo, ya que sin precios de salida m\u00e1s altos, los n\u00fameros de los proyectos nuevos no cierran.<\/p>\n

\"Federico<\/p>\n

El resultado es un mercado que parece activo<\/b> pero que en realidad est\u00e1 estructuralmente trabado<\/b>. \u201cEl precio del usado termina ordenando todo el resto del mercado\u201d, sintetiz\u00f3.<\/p>\n

Mientras tanto, el cr\u00e9dito hipotecario<\/b>, aunque en fase de recuperaci\u00f3n, todav\u00eda representa una porci\u00f3n m\u00ednima de las operaciones totales del pa\u00eds<\/b>. El experto remarc\u00f3 que, a diferencia de otros pa\u00edses donde el financiamiento cubre gran parte de la compra, en la Argentina el comprador con cr\u00e9dito constituye una minor\u00eda excepcional<\/b>.<\/p>\n

Usados vs. construcci\u00f3n: la principal brecha en la actualidad<\/h1>\n

Mientras el usado qued\u00f3 rezagado <\/b>\u2014un 27%\u2014, el costo de construcci\u00f3n hizo el recorrido inverso<\/b>. Tras la estabilizaci\u00f3n cambiaria, la econom\u00eda dej\u00f3 atr\u00e1s un per\u00edodo de costos artificialmente bajos en d\u00f3lares y entr\u00f3 en una etapa de inflaci\u00f3n en d\u00f3lares<\/b>.<\/p>\n

Ah\u00ed aparece la principal distorsi\u00f3n del sector: costos de construcci\u00f3n en niveles altos y precios del usado que no acompa\u00f1an a esta suba<\/b>. <\/p>\n

Desde la mirada de los desarrolladores, ese fen\u00f3meno tiene consecuencias concretas: la brecha impacta de lleno en la rentabilidad<\/b>. Muchos desarrollos que se proyectaron con costos sensiblemente m\u00e1s bajos terminaron enfrentando estructuras de costos que subieron entre 40% y 70% en d\u00f3lares.<\/p>\n

Es m\u00e1s, Alan Mohadeb, director de la desarrolladora Grupo Portland, explic\u00f3 que muchos proyectos que se hab\u00edan planeado con costos cercanos a los US$1100\/m\u00b2 terminaron ejecut\u00e1ndose por encima de los US$1800\/m\u00b2.<\/b> <\/p>\n

“Los m\u00e1rgenes se comprimieron al l\u00edmite<\/b> y, en muchos casos, directamente desaparecieron”, seg\u00fan coincidieron otros desarrolladores.<\/p>\n

El empresario subray\u00f3 que el 80% de los cuatro millones de metros cuadrados en construcci\u00f3n en la ciudad de Buenos Aires corresponde a obras peque\u00f1as<\/b>, cuyos responsables no previeron la escalada de costos reales.<\/p>\n

Cu\u00e1nto cuesta construir una casa \u201cbarata\u201d de 60 metros cuadrados en abril 2026<\/a><\/p>\n

Los desarrolladores que acompa\u00f1aron a Mohadeb en el panel -Lucas Salim, de Grupo Proaco, y Mar\u00eda Jos\u00e9 Correa, de Torre Puerto- coincidieron en que la transici\u00f3n de la gesti\u00f3n de urgencias a la administraci\u00f3n de eficiencias marca la nueva etapa del negocio<\/b>. \u201cEl desaf\u00edo pasa por la capacidad de adaptaci\u00f3n<\/b> en un mercado hist\u00f3ricamente sin cr\u00e9dito”, dijo Salim. <\/p>\n

La falta de cr\u00e9dito hist\u00f3rico oblig\u00f3 a las empresas a crear sus propios veh\u00edculos de financiamiento<\/b>, aunque todos admiten que el retorno de los pr\u00e9stamos bancarios es el \u00fanico camino hacia una escala masiva. <\/p>\n

Por su parte, Correa plante\u00f3 un cambio de modelo: menos preventa y m\u00e1s participaci\u00f3n de capital institucional<\/b>, con foco en desarrollos orientados a la renta y a la generaci\u00f3n de flujo.<\/p>\n

\"Un<\/p>\n

Pero adem\u00e1s de la presi\u00f3n de costos mencionada, Mohadeb remarc\u00f3 que el precio de la tierra se mantiene elevado<\/b>, con incidencias que no bajan en determinadas zonas consolidadas de CABA, donde en muchos casos no bajan de los US$800\/m\u00b2<\/b>. El problema es que ese valor no se ajust\u00f3 al nuevo contexto de costos y precios.<\/p>\n

\u201cEl due\u00f1o de la tierra sigue con expectativas de otro ciclo\u201d, <\/b>coment\u00f3, en referencia a valores que responden a un mercado previo, con costos m\u00e1s bajos y mayor liquidez.<\/p>\n

Por eso, muchos desarrolladores empezaron a mirar fuera de los corredores tradicionales<\/b>, donde las incidencias pueden ubicarse por debajo de los US$200\/m\u00b2 como por ejemplo Vaca Muerta, en Neuqu\u00e9n, \u201clo que permite recomponer m\u00e1rgenes incluso con costos de construcci\u00f3n similares\u201d.<\/p>\n

\u00bfConstrucci\u00f3n cara o proceso de normalizaci\u00f3n?<\/h1>\n

En ese contexto, apareci\u00f3 otra lectura. En t\u00e9rminos macroecon\u00f3micos, para el economista Esteban Domecq, de Invecq Consulting, la construcci\u00f3n no est\u00e1 cara, sino que se est\u00e1 normalizando luego de un per\u00edodo en el que los costos hab\u00edan ca\u00eddo a m\u00ednimos hist\u00f3ricos<\/b> por un tipo de cambio distorsionado. <\/p>\n

El experto considera que el sector dej\u00f3 atr\u00e1s esa etapa de costos artificialmente bajos para situarse en una posici\u00f3n de media tabla<\/b>, donde la mano de obra mantiene valores accesibles, pero los materiales reflejan la inflaci\u00f3n internacional de insumos como el acero y el aluminio.<\/p>\n

\u201cEl problema no es el nivel, sino la velocidad del ajuste<\/b>\u201d, explic\u00f3. Seg\u00fan su an\u00e1lisis, los costos en d\u00f3lares subieron m\u00e1s r\u00e1pido que la capacidad de reacci\u00f3n de la demanda<\/b>, lo que gener\u00f3 un freno en la actividad<\/b>. \u201cVen\u00edamos de un d\u00f3lar de explosi\u00f3n nuclear que situaba los costos en m\u00ednimos hist\u00f3ricos de los \u00faltimos 60 a\u00f1os\u201d, explic\u00f3.<\/p>\n

En ese marco, Domecq aport\u00f3 datos que explican por qu\u00e9 el sector sigue golpeado pese al cambio de clima macro. Seg\u00fan detall\u00f3, la actividad de la construcci\u00f3n se ubica todav\u00eda alrededor de un 17% por debajo de los niveles de 2022<\/b>, lo que refleja que la recuperaci\u00f3n no logr\u00f3 consolidarse.<\/p>\n

La ca\u00edda es a\u00fan m\u00e1s marcada en la obra p\u00fablica<\/b>, donde el ajuste fiscal impact\u00f3 de lleno y hoy se encuentra cerca de un 75% por debajo de sus niveles previos<\/b>, dejando a la actividad pr\u00e1cticamente sin uno de sus motores hist\u00f3ricos. <\/p>\n

Pero adem\u00e1s, Domecq sum\u00f3 un dato clave: la contracci\u00f3n no se explica solo por la falta de obra nueva, sino tambi\u00e9n por el arrastre de un per\u00edodo previo de<\/b> sobrestock de materiales<\/b>. Durante los meses de mayor incertidumbre macro, muchas empresas hab\u00edan acopiado insumos, lo que permiti\u00f3 sostener obras en ejecuci\u00f3n aun cuando el despacho de materiales se desplomaba. “Ese colch\u00f3n ya se agot\u00f3<\/b>, y ahora la ca\u00edda se refleja con mayor claridad en la actividad real”, cont\u00f3.<\/p>\n

Aun as\u00ed, el economista plante\u00f3 que el sector tiene potencial de recuperaci\u00f3n en el nuevo esquema econ\u00f3mico<\/b>. En un contexto de estabilidad, menor inflaci\u00f3n y reaparici\u00f3n del cr\u00e9dito, la construcci\u00f3n podr\u00eda transformarse en uno de los principales motores del crecimiento. Sin embargo, esto no ser\u00e1 inmediato: Domecq estim\u00f3 que el proceso de normalizaci\u00f3n podr\u00eda demorar<\/b> entre tres y cinco a\u00f1os<\/b>, en l\u00ednea con la necesidad de recomponer demanda, financiamiento y niveles de inversi\u00f3n.<\/p>\n

\"Esteban<\/p>\n

Desde una mirada financiera, el analista Claudio Zuchovicki <\/b>plante\u00f3 que la premisa de si el mercado est\u00e1 caro o barato depende, en gran medida, de las expectativas sobre el futuro econ\u00f3mico. \u201cDepende de lo que el pa\u00eds prometa hacia adelante\u201d<\/b>, plante\u00f3.<\/p>\n

El experto sostuvo que la construcci\u00f3n es la actividad que m\u00e1s empleo genera<\/b>, destacando que su impacto laboral es superior al de otros sectores econ\u00f3micos. Argument\u00f3 que el retorno del cr\u00e9dito hipotecario funciona como una herramienta de \u201cjusticia social\u201d<\/b>, ya que permite que personas que no tienen el capital total de antemano puedan acceder a una vivienda.<\/p>\n

En ese sentido, consider\u00f3 que el cr\u00e9dito en UVA<\/b>, en el contexto actual, vuelve a ser una alternativa viable<\/b>. Con valores de propiedades relativamente bajos en t\u00e9rminos hist\u00f3ricos, la ecuaci\u00f3n, seg\u00fan su mirada, tiende a cerrarse en escenarios de estabilidad: si la econom\u00eda mejora, el activo se valoriza; si hay una correcci\u00f3n, la deuda se ajusta en t\u00e9rminos reales.<\/p>\n

El economista Gonz\u00e1lez Rouco insisti\u00f3 en que la demanda por vivienda propia es pr\u00e1cticamente infinita<\/b>, dado que cuatro de cada 10 j\u00f3venes viven con sus padres porque no les alcanza el ingreso para alquilar ni para comprar. Sin embargo, esta demanda no se materializa en operaciones debido a la falta de cr\u00e9dito y a un mercado que todav\u00eda opera como una \u201cpecera chica\u201d<\/b>, limitada a quienes tienen el dinero de contado.<\/p>\n

Andr\u00e9s Brody, desarrollador: \u201cCuando producir vivienda se vuelve demasiado caro, el problema deja de ser inmobiliario\u201d<\/a><\/p>\n

\u00bfOportunidad o preocupaci\u00f3n?<\/h1>\n

El atraso del 27% en el valor del metro cuadrado usado<\/b>, seg\u00fan la estimaci\u00f3n de Gonz\u00e1lez Rouco, deja al sector frente a una disyuntiva.<\/p>\n

Por un lado, puede interpretarse como una oportunidad de entrada por estar en valores \u201cbaratos\u201d<\/b>. Pero por otro lado, tambi\u00e9n funciona como una se\u00f1al de alerta:<\/b> refleja un mercado que todav\u00eda no encuentra un precio de equilibrio que satisfaga tanto a la oferta de obra nueva como a la demanda de usados.<\/p>\n

Esta tensi\u00f3n entre el costo de construcci\u00f3n al alza y un mercado de usados que no termina de reaccionar constituye el eje central de las dificultades actuales<\/b>. La soluci\u00f3n, para los analistas, depender\u00e1 de que las condiciones de financiamiento bancario no solo aparezcan, sino que se mantengan estables en el tiempo, evitando las fluctuaciones dr\u00e1sticas que marcaron la historia del cr\u00e9dito hipotecario nacional.<\/p>\n

El encuentro cont\u00f3 con la presencia del intendente de la ciudad, Pablo Javkin<\/b>, junto a autoridades de la provincia de Santa Fe. Analistas, economistas y referentes del sector analizaron el contexto macroecon\u00f3mico <\/b>y las perspectivas con el relato de experiencias, tendencias y casos concretos<\/b>.<\/p>\n

Los expositores coincidieron en que el 2026 podr\u00eda marcar el inicio de una etapa m\u00e1s s\u00f3lida<\/b>. Pero mientras el precio del usado siga sin acompa\u00f1ar, el cr\u00e9dito hipotecario no crezca y los costos de construcci\u00f3n se mantengan en niveles elevados, el mercado seguir\u00e1 en ese punto de estancamiento<\/b>.<\/p>\n

\u200bEspecialistas y desarrolladores analizaron el regreso del cr\u00e9dito hipotecario y la necesidad de ajustar las expectativas de precios en un mercado que intenta salir de su estancamiento\u00a0\u00a0LA NACION<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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