{"id":22353,"date":"2026-04-05T22:55:34","date_gmt":"2026-04-06T01:55:34","guid":{"rendered":"https:\/\/infinitoradio.com\/?p=22353"},"modified":"2026-04-05T22:55:34","modified_gmt":"2026-04-06T01:55:34","slug":"un-especialista-comparte-una-formula-para-saber-si-el-alquiler-de-un-departamento-genera-una-renta-logica","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/infinitoradio.com\/?p=22353","title":{"rendered":"Un especialista comparte una f\u00f3rmula para saber si el alquiler de un departamento genera una renta l\u00f3gica"},"content":{"rendered":"<p>El mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires atraviesa un <b>cambio de paradigma<\/b>. Tras la derogaci\u00f3n de la <a href=\"https:\/\/www.lanacion.com.ar\/propiedades\/cuando-se-deroga-la-ley-de-alquileres-nid04042023\/\" target=\"_self\" rel=\"\" title=\"https:\/\/www.lanacion.com.ar\/propiedades\/cuando-se-deroga-la-ley-de-alquileres-nid04042023\/\"><b>Ley de Alquileres<\/b><\/a> en 2023, el escenario de escasez fue reemplazado por uno de sobreoferta. En este ecosistema de libertad contractual, propietarios e inquilinos utilizan un <b>nuevo lenguaje<\/b> que antes estaba reservado solo para inversores: <b>el de la rentabilidad<\/b>.<\/p>\n<p>Bajo esta l\u00f3gica surge la pregunta central: <b>\u00bfc\u00f3mo saber si el precio que se pide por un dos ambientes en Palermo o un monoambiente en Caballito es razonable? <\/b>Desarrolladores y brokers inmobiliarios consultados por <a href=\"https:\/\/www.lanacion.com.ar\/\" target=\"_self\" rel=\"\" title=\"https:\/\/www.lanacion.com.ar\/\"><b>LA NACION <\/b><\/a>se\u00f1alan que hay un \u201cn\u00famero m\u00e1gico\u201d que sirve como br\u00fajula: <b>el 5% anual<\/b>. Sin embargo, la forma de llegar a ese porcentaje desat\u00f3 un debate t\u00e9cnico que divide aguas en el sector.<\/p>\n<p><a href=\"https:\/\/www.lanacion.com.ar\/propiedades\/casas-y-departamentos\/las-razones-por-las-que-el-dueno-de-una-isla-desierta-de-seychelles-rechazo-una-oferta-de-us50-nid28032026\/\">Es due\u00f1o de una isla desierta de Seychelles, la quiere vender, pero rechaz\u00f3 una oferta de U$S50 millones<\/a><\/p>\n<p>Para muchos desarrolladores, como <b>Juan Manuel Tapiola<\/b>, fundador de <b>Spazios<\/b>, existe una cuenta r\u00e1pida para que el inquilino sepa d\u00f3nde est\u00e1 parado.<\/p>\n<p><b>La f\u00f3rmula plantea:<\/b><\/p>\n<ul>\n<li>Sumar el alquiler mensual m\u00e1s las expensas<\/li>\n<li>Multiplicarlo por 12 <\/li>\n<li>Dividirlo por el valor real de la propiedad<\/li>\n<li>El resultado se multiplica por 100 para obtener un porcentaje<\/li>\n<\/ul>\n<p>Si ese resultado da un 5%, el mercado est\u00e1 en equilibrio. \u201c<b>Cuando la cuenta te da 3%, el alquiler est\u00e1 barato; si te da 8%, es caro<\/b>\u201d, sostienen desde el sector del pozo. <\/p>\n<p>Tapiola explica que esta visi\u00f3n busca que el inquilino entienda su \u201ccosto de vida total\u201d. <b>Si una unidad vale US$120.000, el inquilino deber\u00eda volcar alrededor de US$5000 al a\u00f1o entre alquiler y gastos comunes <\/b>para estar en la media.<\/p>\n<blockquote class=\"instagram-media\" data-instgrm-captioned data-instgrm-permalink=\"https:\/\/www.instagram.com\/reel\/DRDNy8Lgd3d\/?utm_source=ig_embed&amp;utm_campaign=loading\" data-instgrm-version=\"14\">\n<div> <a href=\"https:\/\/www.instagram.com\/reel\/DRDNy8Lgd3d\/?utm_source=ig_embed&amp;utm_campaign=loading\" target=\"_blank\"> \n<div>\n<div><\/div>\n<div>\n<div><\/div>\n<div><\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<div><\/div>\n<div><\/div>\n<div>\n<div>View this post on Instagram<\/div>\n<\/div>\n<div><\/div>\n<div>\n<div>\n<div><\/div>\n<div><\/div>\n<div><\/div>\n<\/div>\n<div>\n<div><\/div>\n<div><\/div>\n<\/div>\n<div>\n<div><\/div>\n<div><\/div>\n<div><\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<div>\n<div><\/div>\n<div><\/div>\n<\/div>\n<p><\/p><\/a><\/div>\n<\/blockquote>\n<h1>Dejar de alquilar \u201ca ciegas\u201d<\/h1>\n<p>Para Tapiola, el problema hist\u00f3rico de la Argentina es la falta de par\u00e1metros claros. \u201c<b>El mercado inmobiliario era una caja negra para el inquilino. <\/b>En Spazios tenemos la intenci\u00f3n de que la gente deje de alquilar a ciegas\u201d, explica el desarrollador.<\/p>\n<p>El empresario desarroll\u00f3 un sistema propio para transformar inquilinos en propietarios, con m\u00e1s de 4000 familias que ya dejaron el alquiler. \u201c<b>No vendemos departamentos, ayudamos a que la gente sea due\u00f1a<\/b>\u201d, resume.<\/p>\n<p>Seg\u00fan el desarrollador, el 5% no es solo un n\u00famero para el due\u00f1o, sino un \u201cseguro de justicia\u201d para el que paga. \u201c<b>Si el inquilino sabe que el departamento que habita vale US$120.000 y la cuenta le da el 3% anual, est\u00e1 pagando bien. Pero si le da el 6% o el 7%, tiene una herramienta t\u00e9cnica para sentarse con el propietario y pedir una rebaja<\/b>\u201d, sostiene. Tapiola considera que esta transparencia es lo que finalmente \u201climpia\u201d el mercado de precios abusivos.<\/p>\n<p><a href=\"https:\/\/www.lanacion.com.ar\/propiedades\/casas-y-departamentos\/love-story-como-era-el-departamento-donde-vivieron-john-john-kennedy-y-carolyn-bessette-en-nueva-nid30032026\/\">Love Story: la historia detr\u00e1s del \u00fanico departamento donde vivieron John Kennedy y Carolyn Bessette en Nueva York<\/a><\/p>\n<h1>\u00bfIncluir las expensas en esta f\u00f3rmula?<\/h1>\n<p>Aqu\u00ed es donde aparece la primera grieta de la f\u00f3rmula. Soledad Balayan, titular de Maure Inmobiliaria, afirma que, contablemente, las expensas no pueden formar parte de la rentabilidad. \u201c<b>La expensa es un gasto, no un ingreso para el propietario. <\/b>Si el departamento est\u00e1 vac\u00edo, el due\u00f1o la paga de su bolsillo. Incluirlas en la f\u00f3rmula sobreestima el rendimiento real\u201d, explica la experta.<\/p>\n<p>Para Balayan, <b>la rentabilidad bruta real hoy en CABA ronda entre el 4,5% y el 5%<\/b> para unidades usadas, pero calculada estrictamente sobre el flujo de dinero que le queda al locador.<\/p>\n<p><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" src=\"https:\/\/resizer.glanacion.com\/resizer\/v2\/7LUR4YQ3A5APPL754MBSMCQBYU.jpg?auth=33fe1b995d6e6d0f1988ea67816ed4663c87407f0d2dd1a6d033cd8783a16a3d&amp;smart=true&amp;width=1280&amp;height=762\" alt=\"La variaci\u00f3n de la renta anual bruta que deja el negocio de alquilar un departamento\" height=\"762\" width=\"1280\" \/><\/p>\n<p>Andr\u00e9s Sicouly, gerente de Real Estate Corporativo de Interwin, coincide en que el 5% es el est\u00e1ndar hist\u00f3rico local (conocido como \u201c<i>cap rate<\/i>\u201d), pero advierte que la suba de los servicios y el mantenimiento \u201c<b>se est\u00e1n comiendo<\/b>\u201d la porci\u00f3n de renta que antes iba directo al bolsillo del propietario. <\/p>\n<h1>El valor \u201cafectivo\u201d de la propiedad vs. el real<\/h1>\n<p>Uno de los grandes obst\u00e1culos para que la matem\u00e1tica cierre es el precio de venta del inmueble (el denominador com\u00fan de la f\u00f3rmula). Maximiliano G\u00f6tz, director de MGNI, se\u00f1ala que muchas veces la rentabilidad parece baja porque los precios de publicaci\u00f3n est\u00e1n inflados por la subjetividad.<\/p>\n<p>\u201c<b>Incontables veces un cliente pide US$315.000 por algo que el mercado tasa en US$250.000 <\/b>porque dicen: \u2018Mis hijos aprendieron a caminar ah\u00ed\u2019. Esa visi\u00f3n sesgada hace que el c\u00e1lculo de rentabilidad no d\u00e9, pero es un error de precio, no del mercado de alquileres\u201d, explica G\u00f6tz.<\/p>\n<p>Sin embargo, en <b>barrios de alta demanda<\/b> como <b>Recoleta <\/b>o <b>Palermo<\/b>, ocurre un <b>fen\u00f3meno de elasticidad<\/b>: <b>el inquilino suele convalidar alquileres que arrojan una renta del 6% o 7%<\/b> (considerados caros<mark class=\"hl_yellow\">)<\/mark>. \u00bfLa raz\u00f3n?: el ahorro de tiempo, la cercan\u00eda al trabajo y, sobre todo, el costo de evitar la fricci\u00f3n de una mudanza.<\/p>\n<p><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" src=\"https:\/\/resizer.glanacion.com\/resizer\/v2\/47MPASOOWJB3RL3GO2PIVH6W6Y.jpg?auth=a0fe4fd2140118ec712ffdccd78b7cb9e106ccf535345a9f776453d99d4784ae&amp;smart=true&amp;width=780&amp;height=520\" alt=\"Palermo es el barrio que mayor oferta de alquiler presenta\" height=\"520\" width=\"780\" \/><\/p>\n<h1>El retorno inversor y el techo salarial<\/h1>\n<p>Sicouly aporta una mirada que conecta el ladrillo con el mundo financiero. \u201cEl 5% es el umbral que hace que el inversor vuelva a mirar al departamento como un activo y no como un dolor de cabeza\u201d, reflexiona. Para Sicouly, <b>el mercado est\u00e1 saliendo de un \u201cletargo de rentabilidades negativas\u201d <\/b>del 2% o 3% que afect\u00f3 al sector durante la anterior legislaci\u00f3n.<\/p>\n<p><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" src=\"https:\/\/resizer.glanacion.com\/resizer\/v2\/UPY5ZVZKEBC25BJZLTSNWSJAC4.jpg?auth=51581246c57aa319a4862beabdb903e650e16db3b99d92560274018fb0e740bd&amp;smart=true&amp;width=1295&amp;height=665\" alt=\"Ranking de rentabilidad: Caballito se posiciona como el barrio con mejor retorno para los propietarios en la Ciudad, alcanzando un promedio anual del 5,06%\" height=\"665\" width=\"1295\" \/><\/p>\n<p>\u201c<b>Lo que vemos hoy es un sinceramiento. Los alquileres est\u00e1n volviendo a niveles de equilibrio internacional<\/b>\u201d, se\u00f1ala el directivo de Interwin. <\/p>\n<p><a href=\"https:\/\/www.lanacion.com.ar\/propiedades\/construccion-y-diseno\/cuanto-cuesta-construir-una-casa-barata-de-100-metros-cuadrados-en-marzo-2026-nid11032026\/\">Cu\u00e1nto cuesta construir una casa \u201cbarata\u201d de 100 metros cuadrados en marzo 2026<\/a><\/p>\n<p>Adem\u00e1s, introduce una advertencia: con la reaparici\u00f3n del cr\u00e9dito hipotecario, el due\u00f1o ya no compite solo contra otros due\u00f1os. \u201cEl inquilino ahora tiene la opci\u00f3n de convertirse en comprador. Esa competencia va a mantener la rentabilidad a raya, obligando a los propietarios a ser m\u00e1s competitivos en precio y calidad\u201d, concluye.<\/p>\n<p>A pesar de las f\u00f3rmulas internacionales, <b>el mercado local tiene un juez inapelable: el bolsillo<\/b>. Con una inflaci\u00f3n que oblig\u00f3 a ajustes cuatrimestrales (la mayor\u00eda por IPC), los expertos coinciden en que los precios ya no los pone el deseo del due\u00f1o, sino la capacidad de pago.<\/p>\n<p><b>\u201cLa realidad indica que el inquilino no hace la cuenta de rentabilidad del due\u00f1o; mira su recibo de sueldo<\/b>\u201d, dice Balayan. Hoy, con la sobreoferta actual, <b>si un propietario pretende un alquiler que supere el \u201ctecho\u201d salarial de su zona, la unidad queda vac\u00eda<\/b>. \u201cEl mercado de alquileres hoy presenta m\u00faltiples opciones y eso le da al inquilino un poder de negociaci\u00f3n que no tuvo en los \u00faltimos cuatro a\u00f1os\u201d, concluye la titular de Maure.<\/p>\n<p>\u200bEn un mercado con oferta r\u00e9cord tras la desregulaci\u00f3n, surge una nueva forma de calcular el rendimiento inmobiliario\u00a0\u00a0LA NACION<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>El mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires atraviesa un cambio de paradigma. 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