{"id":14738,"date":"2025-11-10T21:18:07","date_gmt":"2025-11-11T00:18:07","guid":{"rendered":"https:\/\/infinitoradio.com\/?p=14738"},"modified":"2025-11-10T21:18:07","modified_gmt":"2025-11-11T00:18:07","slug":"cuando-se-puede-iniciar-un-juicio-de-desalojo","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/infinitoradio.com\/?p=14738","title":{"rendered":"\u00bfCu\u00e1ndo se puede iniciar un juicio de desalojo?"},"content":{"rendered":"

En el universo de los contratos de alquiler, el juicio de desalojo<\/b> aparece como una herramienta legal que, aunque extrema, resulta indispensable cuando el v\u00ednculo entre propietario e inquilino se rompe<\/b>. Pero \u00bfcu\u00e1ndo puede iniciarse este proceso? \u00bfQu\u00e9 condiciones deben cumplirse para que un juez autorice el desalojo de un inmueble? Enrique Abatti, abogado especializado en derecho inmobiliario <\/a>y presidente de la C\u00e1mara de Propietarios de la Rep\u00fablica Argentina, ofrece una mirada precisa sobre los tiempos, requisitos y desaf\u00edos que implica esta instancia judicial.<\/p>\n

\u201cLa falta de pago del alquiler es la causal m\u00e1s com\u00fan de desalojo, pero tambi\u00e9n lo es la falta de pago<\/a> de los accesorios del canon locativo, como las expensas, el ABL o los seguros\u201d, explica Abatti. Esta distinci\u00f3n no es menor: el canon locativo, definido en el art\u00edculo 1208 del C\u00f3digo Civil y Comercial, incluye tanto el alquiler puro como todos sus accesorios pactados libremente entre las partes. Por lo tanto, el incumplimiento <\/b>de cualquiera de esos rubros puede habilitar el inicio de un juicio de desalojo o incluso de ejecuci\u00f3n<\/b>.<\/p>\n

As\u00ed est\u00e1 la tabla de precios de la construcci\u00f3n en noviembre 2025<\/a><\/p>\n

El alquiler puro<\/b>, por su parte, est\u00e1 definido en el art\u00edculo 1187 del mismo c\u00f3digo y se refiere solo al precio de la locaci\u00f3n<\/b>. Seg\u00fan la ley, para que proceda el juicio de desalojo<\/b> por falta de pago<\/b> deben transcurrir dos meses consecutivos de mora. Sin embargo, como aclara Abatti, \u201ceso no es de orden p\u00fablico, por lo tanto puede pactarse en el contrato que con un solo mes de mora ya se habilita el juicio. Incluso si la mora no es consecutiva, tambi\u00e9n puede ser causal de desalojo, siempre que est\u00e9 expresamente pactado\u201d.<\/p>\n

\"Un<\/p>\n

Otra causal frecuente es el vencimiento del contrato. En muchos casos, el inquilino se niega a restituir el inmueble una vez finalizado el plazo pactado<\/b>, lo que obliga al propietario a iniciar el proceso judicial. \u201cEs una posici\u00f3n muy c\u00f3moda para el inquilino, sobre todo si el fiador se insolvent\u00f3. Y m\u00e1s a\u00fan cuando los juicios de desalojo est\u00e1n demorando entre un a\u00f1o y un a\u00f1o y medio, por razones de mal funcionamiento de la Justicia y por la postura garantista de muchos jueces\u201d, advierte Abatti.<\/p>\n

Esta lentitud judicial <\/b>tiene efectos colaterales: desalienta el cumplimiento de los contratos y perjudica a los inquilinos cumplidores. \u201cEs como en las compa\u00f1\u00edas de seguros: cuanto mayor es el riesgo, m\u00e1s requisitos se exigen. Por eso hoy los propietarios piden m\u00e1s meses de dep\u00f3sito o incluso pagos por adelantado, algo que antes estaba prohibido en la locaci\u00f3n de vivienda\u201d, se\u00f1ala el abogado.<\/p>\n

Las nuevas joyas porte\u00f1as: las avenidas que eran \u201cel patito feo\u201d del barrio y hoy son muy demandadas para vivir<\/a><\/p>\n

El nuevo escenario legal, marcado por el DNU 70\/23 vigente desde diciembre de 2023, habilita una libertad contractual absoluta. Ya no existe un plazo m\u00ednimo legal para los contratos de vivienda \u2014antes era de tres a\u00f1os con la ley sancionada en 2020 y derogada a fines de 2023\u2014 y se permite pactar dep\u00f3sitos por a\u00f1o de locaci\u00f3n o pagos adelantados sin l\u00edmites. \u201cYo aconsejo un mes de dep\u00f3sito por cada a\u00f1o de contrato. Si es por dos a\u00f1os, dos meses. Y que se devuelva conforme al \u00faltimo mes de alquiler vigente, no al valor hist\u00f3rico\u201d, recomienda Abatti.<\/p>\n

Adem\u00e1s de la falta de pago y el vencimiento del contrato, existen otras causales de desalojo expresamente previstas por la ley: la cesi\u00f3n del contrato o la sublocaci\u00f3n<\/b> cuando est\u00e1n prohibidas. \u201cLa regla general es que la sublocaci\u00f3n y la cesi\u00f3n est\u00e1n permitidas, pero el 99% de los contratos las proh\u00edbe. Si est\u00e1n prohibidas y se incumple esa cl\u00e1usula, tambi\u00e9n es causal de desalojo\u201d, aclara el abogado.<\/p>\n

\"Es<\/p>\n

El sistema federal argentino agrega otra capa de complejidad: cada provincia tiene su propio c\u00f3digo procesal<\/b>. \u201cPor ejemplo, Mendoza tiene el procedimiento m\u00e1s c\u00e9lere del pa\u00eds. All\u00ed, por falta de pago o vencimiento de contrato, pod\u00e9s desalojar en menos de seis meses\u201d, destaca Abatti.<\/p>\n

\u00bfCu\u00e1les son los barrios de zona norte que m\u00e1s aumentaron las propiedades en octubre de 2025?<\/a><\/p>\n

Otro punto clave es lo que ocurre cuando el contrato vence y el inquilino se niega a entregar el inmueble,<\/b> aun habiendo pagado hasta el \u00faltimo mes. En ese caso, ya no se trata de alquileres impagos, sino de \u201cocupaci\u00f3n extempor\u00e1nea\u201d, es decir, fuera del plazo contractual. \u201cAh\u00ed corresponde un juicio por da\u00f1os y perjuicios, que es distinto al juicio por cobro de alquileres. Y si se dan ambas situaciones \u2014deuda y ocupaci\u00f3n posterior al vencimiento\u2014, hay que iniciar dos juicios: uno ejecutivo por los alquileres adeudados y otro de conocimiento por los da\u00f1os y perjuicios\u201d, explica Abatti.<\/p>\n

Este segundo juicio es m\u00e1s complejo, ya que requiere probar el perjuicio econ\u00f3mico, el valor locativo de plaza y otros elementos. Sin embargo, puede simplificarse si el contrato incluye una cl\u00e1usula penal que fije un monto determinado por mes de ocupaci\u00f3n indebida<\/b>. \u201cSi el contrato dice que en caso de ocupaci\u00f3n extempor\u00e1nea el inquilino deber\u00e1 pagar, por ejemplo, US$200 por mes, eso se ejecuta como si fuera un alquiler. Es rapid\u00edsimo\u201d, asegura.<\/p>\n

La conclusi\u00f3n de Abatti es tajante: \u201cEl secreto para el \u00e9xito de un juicio de desalojo es un contrato bien redactado. Un contrato mal hecho te perjudica el juicio\u201d. En un contexto de libertad contractual y lentitud judicial, la claridad en los acuerdos y la previsi\u00f3n de escenarios conflictivos se vuelven herramientas esenciales para proteger los derechos de ambas partes.<\/p>\n

\u200bYa sea por ley o por estar establecidas en el contrato de locaci\u00f3n, las causales pueden ser m\u00faltiples, aunque la falta de pago o la ocupaci\u00f3n extempor\u00e1nea suelen ser las principales\u00a0\u00a0LA NACION<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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